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吕岩:专访蓝光地产江凯:逆势向上 蓝光酝酿多元

发布时间:2019-01-02 01:35编辑:CBA资讯浏览(121)

      出品人/贺寅宇  策划/陈海保  统筹/潘宇凌  撰文/刘雪芳  采访/曾飞燕、刘雪芳 拍摄/秦如东

      他们是地产商的中坚力量,他们是城市崛起的脊梁,他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城,推出《见地》人物系列之“对话经理人”,一起聆听区域总、城市总讲述他们建设美好生活的故事。本期【见地·对话经理人】对话人物是蓝光地产金融集团江西区域总裁江凯先生。

      年度目标完成情况如何?年终该如何冲剌?在江西多数房企被年初乐观定下的目标架在高处时,蓝光地产却成为为数不多的例外之一。

      2015年11月,蓝光地产在1+3+N的城市群战略下,高调进入南昌,两度以高溢价拿下两幅不被看好的地块却意外出彩的项目,一举启幕其在江西的征程。

      如今,蓝光地产落5子于南昌和吉安,以更加人性化的居住体验,赢得了江西购房者的认可和跟随。基于此,蓝光江西区域提前两月完成了2018年年度任务,而今正在悄然酝酿2019年的爆发。

      室外烟雨氤氲,室内茶香缭绕,乐居江西和蓝光地产金融集团江西区域总裁江凯由此展开了一场轻松的对话,关于蓝光发展江西区域的逆势向上,关于充满不确定的楼市,关于彷徨的购房者,且听江凯一一道来。

      和两年前第一次采访江凯相比,新的办公室,新的头衔,唯一不变的是江凯表现出来的精准预判能力和沉稳成熟的操盘能力。

      2015年,蓝光首次进入南昌就以溢价104.17%,楼面价高达7703元/㎡拿下了朝阳新城地块。现在看来这个价格还挺便宜,但当时的南昌土地市场并不像近两年一样遍地高价地,要知道当年绿地在九龙湖拿了四幅地块,楼面价大约1200元/㎡,中骏同样在朝阳新城拿的商住用地,楼面价约3514元/㎡。

      这幅地块被诟病的是价格高,而蓝光在南昌第二次拿的地块被质疑的就不仅仅是价格问题了。瑶湖以东的麻丘,至今都让南昌人有种遥远的乡村的感觉,2016年更是。虽然在当时有关于瑶湖组团种种利好规划的消息,但毕竟并没有实现。蓝光决然以溢价率104.2%拿下的该区域居住用地,楼面价为2445元/㎡。

      但在这两幅地块上建造的项目蓝光雍锦王府和蓝光林肯公园,立起了蓝光在南昌的品牌形象。两个项目一经推出市场便引起购房者的追捧,新房源一上市便售罄。

      随后两年,这两个区域尤其是瑶湖以东的发展,让人惊叹于蓝光的预判能力。2017年,朝阳新城地块楼面价突破13000元/㎡,而华邦拍下林肯公园西侧地块,楼面价高达9450元/㎡。

      对于质疑的外人来说,这样的结果很意外,但对于江凯来说,这是必然的结果。“第一我特别看好瑶湖组团的发展,第二该组团尚无品质项目供应,第三当时附近已经没有多少存量,因此对这幅地块特别有信心。”

      近两年,楼市的疯狂表现在招拍挂市场,就是高溢价,高地价,“地王”频现,因此,2016年和2017年的每一场土拍都让购房者心惊肉跳。而步入2018年,土拍市场明显降温,土地流拍在全国都成为常态。

      在土地市场火爆的曾经和步入寒冬的现在,招拍挂现都鲜少出现蓝光的身影。江凯坦诚表示,蓝光参与过的土拍次数比较少,目前只有三幅地块失手,联系他推出的项目,也不难推算蓝光参与过的招拍挂次数。

      但蓝光在招拍挂市场的缺席,并不意味着其对楼市寒冬的妥协,而是因为其在收并购、产业投资、代工代建上的大力投入。

      这不仅是蓝光发展在江西区域的做法,也是蓝光在全国的通用做法。减少通过公开招拍挂方式拿地,转而以收并购、产业进驻等渠道,“弯道”获取高价值城市的土地资源。蓝光发展在其年报中透露,截至2017年12月31日,公司非直接招拍挂项目的储备资源占比已超过85%,这意味着蓝光发展通过合作、收购等方式进行开发的项目越来越多。比如成都热销的双流长岛国际、成都高新区的雍锦世家二期,以及未来蓝光在江西推出的项目。

      江凯自信透露,“我们一直在找比较好的契机来获取一些成本可控的项目。目前我们手上拟储备了多块土地,2019年我们会集中爆发。”未来,蓝光将陆续进驻江西更多的城市,步步为营,深耕江西。

      在加速收并购之外,蓝光江西区域正在谋划一盘多元化好棋。江凯介绍蓝光正聚焦于文旅项目的打造和代工代建业务的拓展。

      目前,在江西,蓝光地产金融集团在江西引入两大产品系,分别是“雍锦系”与“公园系”。“雍锦系”以人文脉络为核心,采用中魂西韵的设计理念,为城市精英人群打造更人性化的居住体验,比如大家熟知的“雍锦王府”、“雍锦半岛”;“公园系”从客户需求出发,创新提出“运动健康的生活方式”,并在产品中形成了“运动+亲子”、“运动+艺术”、“运动+文化”三大细分主题,比如南昌的“林肯公园”和“林肯公园8号”。

      了解蓝光发展的人可以看到,蓝光自2017年起显露其在文旅上的野心,瞄准的是二三线城市文化消费风。目前,首个蓝光水果侠主题世界已经在都江堰启动运营,除了独有的品牌价值外,蓝光水果侠主题世界还具备独特优势。例如产品具有重体验、强互动,全年龄层、泛娱乐的特点,覆盖了从3岁儿童、少年、青年到中年的全年龄娱乐互动需求,产品丰富玩法多样。

      未来3-5年,蓝光发展宣称将陆续实现全国各地多个水果侠主题乐园的开业运营。而江西,或许也将在不久的未来,拥有一家专属的蓝光水果侠主题世界,这是目前江凯主攻的方向之一。

      而另一个重要布局则是代工代建。目前蓝光在江西推出的两个系列5个产品,都获得了购房者的认同。  “蓝光的产品做得非常好,尤其新推出的芙蓉系也很出彩,拿下多个业内奖项,居住其中就像是居住于苏州园林,体验非常好。”

      基于蓝光在产品打造上的优越经验以及蓝光品牌的规模效应,江凯表示蓝光正在发力代工代建,“很多企业在资源上,不一定有蓝光那么丰富。我们希望可以凭借我们的优势为合作伙伴在提升产品品质的同时,降低成本。”

      作为江西最年轻的房企高管之一,85后的江凯深耕房地产行业13年,职位涉及房地产多个职位,由此造就了江凯自成一家的掌舵风格,年轻让他可以突破前人设立的理智藩篱,大胆果断,丰富的经验又让对风险有预判和化解能力,稳重周密。可以预见,蓝光发展江西的未来令人期待。

      江凯:蓝光集团总部于2016年初提出“东进计划”这一战略性举措,意在高价值、高附加值区域稳扎稳打,更有效的推进全国化进程。江西区域属于东进计划中重要的一个进驻区域,亦是重要的一步战略布局。江西区域于2015年11月成立,是蓝光地产金融集团的全资子公司,蓝光千里入赣,陆续进驻南昌多个热门板块,目前在江西有5个项目,主要分布在省会南昌及吉安两市,未来,江西区域也将陆续进驻更多其它城市,步步为营,深耕江西。

      在产品方面,蓝光地产金融集团着力打造改善型住宅产品,在“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”战略指引下,在文化内涵、生活方式、产品本身等方面全面提升“芙蓉系”、“黑钻系”、“雍锦系”、“长岛系”、“公园系”等产品线竞争力,着力打造中国房地产行业一流的产品品牌。

      在江西,我们落位了两大产品系,分别是“雍锦系”与“公园系”,“雍锦系”以人文脉络为核心,采用中魂西韵的设计理念,为城市精英人群打造更人性化的居住体验,比如大家熟知的“雍锦王府”、“雍锦半岛”;“公园系”从客户需求出发,创新提出“运动健康的生活方式”,并在产品中形成了“运动+亲子”、“运动+艺术”、“运动+文化”三大细分主题,比如南昌的“林肯公园”和“林肯公园8号”。

      蓝光地产金融集团坚持用好产品为客户创造更多价值,坚定“做最好的产品”,从客户需求本源出发,深度研究不同层次客户的需求,坚持打造超出客户预期的品质型产品, 积极创新产品迭代升级,打造蓝光品牌标签。

      乐居江西:今年尤其是下半年,流拍的土地增多,您怎么看?可否简单介绍贵公司的土地储备情况?

      江凯:土地流拍增多既不代表着房企在勒紧裤带过冬,也不代表市场捡漏机会增多,而是房企对于后市保持的‘谨慎度’在不断提升,拿地控速几乎是当前房企的一致,政府有序的推进土地释放,确保土地供应适应城镇化发展需要,有利于土地市场进一步趋于平稳,也有利于楼市的健康发展,今后,品牌房企在不断追求市场规模的同时,也注重房地产市场的健康发展,有利于土地供应节奏的科学平稳有序。

      蓝光地产江西区域这些年一直坚持以南昌为核心,深耕赣鄱,砥砺前行,未来也将陆续进驻其他优质城市,投资方向上会更加精准,对每一块土地更加慎重。聚焦于现有项目的运营,聚焦现有土地储备进行调整;在投资原则上,坚持底线思维、审慎投资,在拿地中确保净利润率,在项目测算中,严格遵守政府限价;在销售管理上进一步通过互联网、大数据技术,降低成本。在土地优质的情况下,我们也会针对公司现状引进更多产品系,为江西人民带来更好的人居体验与城市建设。

      乐居江西:这一轮调控几乎超出了所有业内人的预期,充满了不确定性,公司将如何应对?请简单介绍未来在江西的战略。

      江凯:中国的房地产市场,走过了20年的流金岁月。小周期性调整是常态,我们也将紧随政府调控政策,调整供房结构,合理规范价格,从单纯的开发商向运营商、服务商这样的角色做转变,在蓝光28年发展历程中,一直坚持“客户满意是我们的第一目标”的管理理念,坚持不懈地追求产品品质。未来,我们将不断提高产品品质,走差异化路线,慎重创新,稳扎稳打,在保证品质的前提下,精细化的设计,为客户创造价值,聚焦客户,以客户为基础,强化品牌,趁势突围,坚持看好江西的房地产市场,成为市场健康发展的助力者。

      乐居江西:相比3年前首次进入南昌的高调,这一年的蓝光稍微有点低调,可以阐述一下原因吗?

      此外,我们现在主要在做几个事儿,第一个是蓝光水果侠主题世界,这属于蓝光文旅板块。

      区别于万达乐园以及迪士尼,蓝光水果侠主题世界除了独有的品牌价值外,蓝光水果侠主题世界还具备独特优势。例如产品具有重体验、强互动,全年龄层、泛娱乐的特点,覆盖了从3岁儿童、少年、青年到中年的全年龄娱乐互动需求,产品丰富玩法多样。

      第二件事就是代工代建,  蓝光的产品做得非常好,这些年不断地推了公园系、雍锦系,尤其新推出的芙蓉系,打造具有巴蜀文化内涵,亲近自然高端的产品核心系。

      目前达州、西安和昆明有,江西还没有,但我打算将来在南昌落地一个芙蓉系产品,  我自己都会买。昆明的蓝光云报·芙蓉园,由蓝光地产与云南日报报业集团安之泰地产联合打造。未来在江西,我们也或许会选择以这样的方式为江西人奉上专属的芙蓉系产品。

      乐居江西:以您丰富的地产从业经验判断,2019年市场将如何走?有哪些挑战?

      江凯:在政府的步步调控下,不仅有利于规范房地产行业秩序,而且促进房地产市场持续健康发展,政府坚持调控目标不动摇,保持政策连续性稳定性,才能有效遏制投机炒房,阻断楼市过热苗头,地方调控因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展,积极进行房地产市场调控,利于有效维持房地产市场的健康运行。

      2018年楼市整体趋势是稳定房价和给房价进一步降温,四季度来临,各大房企积极制定以繁荣房地产市场为主的优惠政策,真正让利于民,热点城市的限购限贷政策的有力执行,对于有需求的购房者,是一个非常不错的购房机会。

      我建议大家可以基于自身需求比如改善需求、置换的需求去买一些自己比较喜欢的房子,首选大品牌。

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